Asesor Inmobiliario en Miami para Compradores Latinoamericanos: Guía de Delano Residences

Respuesta rápida: Los compradores latinoamericanos generalmente pueden comprar condominios en preconstrucción en Miami, con excepciones limitadas bajo la ley de Florida. Como asesor inmobiliario en Miami, Carlos Olivares, de BHHS EWM Realty, acompaña a compradores de Colombia, Brasil, México, Venezuela y Argentina en Delano Residences, desde la representación y la planificación fiscal hasta las transferencias y el cierre, en inglés y español, con un sitio completo en portugués.

Miami lleva mucho tiempo atrayendo a compradores de toda América Latina, y Delano Residences & Hotel Miami, en 400 Biscayne Boulevard, es uno de los proyectos por los que más nos preguntan. Esta guía explica cómo trabajamos como asesores inmobiliarios en Miami para compradores latinoamericanos: qué hacer primero, cómo se mueve el dinero y dónde suelen ocurrir los errores. Es información general, no asesoría fiscal ni legal.

¿Qué hace un asesor inmobiliario en Miami por los compradores latinoamericanos?

Somos agentes de compradores exclusivamente. Carlos Olivares y Lina Rivera, de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, nunca representan al desarrollador, PMG, por lo que nuestro consejo es independiente. Nuestros honorarios los paga el desarrollador, lo que significa que el servicio no le cuesta nada adicional.

En la práctica, nosotros:

• Le explicamos el contrato y el calendario de depósitos en lenguaje sencillo, en inglés o en español
• Comparamos planos, pisos y orientaciones según sus objetivos
• Coordinamos con abogados de bienes raíces, profesionales tributarios y su banco
• Seguimos cada fecha límite de depósito para que no se pase ninguna
• Lo acompañamos desde la primera conversación hasta el cierre

¿Pueden los compradores latinoamericanos adquirir propiedades en preconstrucción en Miami?

En la mayoría de los casos, sí. Florida no exige ciudadanía ni residencia estadounidense para comprar, y los compradores internacionales adquieren aquí con regularidad. Hay una excepción importante que conviene revisar primero.

La ley SB 264 de Florida restringe ciertas compras por parte de “principales extranjeros”, es decir, personas domiciliadas en un país de preocupación incluido en la lista, como Cuba o Venezuela, que no son ciudadanos ni residentes permanentes de EE. UU. Según el resumen de Bilzin, la ley generalmente prohíbe que esos compradores adquieran propiedades a menos de 10 millas de una instalación militar o de una instalación de infraestructura crítica. Permite una sola residencia de menos de dos acres, a más de cinco millas de una instalación militar, para un comprador con una visa que no sea de turista o con asilo. El centro de Miami está cerca de puertos, aeropuertos y otra infraestructura, así que pregunte a su abogado cómo se aplican las reglas a una dirección específica y a su propia situación.

Las restricciones están ligadas a los países de la lista, por lo que en general no se aplican a compradores de Colombia, Brasil, México, Argentina u otros países cuya compra no involucre a un país de la lista. Para todos, el trabajo real está en los detalles: la representación, cómo se registra el título de propiedad, el origen de los fondos y el momento de cada transferencia. Nuestra guía más amplia está en cómo comprar un condominio en preconstrucción en Miami como comprador internacional.

¿Cómo es el proceso de compra desde el extranjero?

1. Elija primero a su asesor. Una vez que se registra directamente con el equipo de ventas del desarrollador, a menudo ya es tarde para sumar representación.
2. Confirme que puede comprar. Si está domiciliado en un país de preocupación según la ley SB 264, hable con un abogado de bienes raíces de Florida antes de reservar una unidad.
3. Revise el producto a distancia. Explore los planos y las vistas por piso antes de reducir las opciones a una línea y un nivel.
4. Lea el contrato con un abogado. Preste atención a las condiciones del fideicomiso o escrow, a los derechos de cesión y a las cláusulas de incumplimiento.
5. Decida cómo registrará el título. Su abogado y su contador deben opinar antes de firmar, no después. Delano no permite ceder el contrato a un tercero, y pasarlo después a su propia empresa debe planificarse con su abogado, así que decídalo al firmar.
6. Planifique cada transferencia y siga cada depósito. Deje tiempo para su banco y para preguntas de cumplimiento, y anote la fecha o el hito de construcción que activa cada pago.
7. Cierre y active la propiedad. El cierre implica documentos de identidad, de origen de fondos y de la entidad, y luego los propietarios pueden inscribirse en los beneficios de propietario de Accor.

¿Qué debe preparar antes de enviar dinero?

Elemento	Por qué importa
Pasaporte y una segunda identificación	Verificación de identidad al firmar el contrato y al cierre
Documentos de origen de fondos	Los bancos y los agentes de cierre preguntan de dónde provienen los fondos, normalmente con estados de cuenta bancarios o de inversión
Documentos de la entidad, si compra a través de una empresa	Necesarios si la compra no será a su nombre personal
Un plan de transferencias para cada fecha de depósito	Las transferencias desde bancos latinoamericanos pueden tardar de 3 a 10 días hábiles
Un abogado de bienes raíces y un profesional tributario con experiencia internacional	Las cuestiones de estructura e impuestos son más fáciles de resolver antes de firmar; remitimos a nuestros clientes a especialistas

¿Cómo funcionan los depósitos en Delano?

Delano usa una estructura 10/10/10/10/60, por lo que el 40% se paga antes del cierre y el 60% al cierre:

• 10% al firmar el contrato
• 10% en octubre de 2026
• 10% al inicio de obra (estimado junio de 2027)
• 10% un año después del inicio de obra (estimado junio de 2028)
• 60% al cierre (estimado de finales de 2030 a inicios de 2031)

La ley de condominios de Florida exige que los depósitos de preconstrucción se mantengan en custodia (escrow). Para el desglose completo de hitos, vea el plan de pagos de Delano Residences Miami.

¿Qué impuestos de EE. UU. debe prever un comprador extranjero?

La compra en sí suele ser la parte más sencilla. Los impuestos que suelen sorprender a los propietarios extranjeros llegan después:

• FIRPTA en la reventa. FIRPTA exige que el comprador retenga el 15% del monto realizado cuando el vendedor es una persona extranjera. Cuando usted compra obra nueva a un desarrollador estadounidense, no se aplica retención de FIRPTA a su compra, porque el vendedor es una entidad de EE. UU. Entra en juego cuando más adelante vende la unidad. Pueden aplicarse tasas menores o nulas cuando el siguiente comprador vivirá en la vivienda (con límites de precio), y puede solicitar al IRS un certificado de retención para reducir el monto retenido.
• Impuesto sucesorio de EE. UU. Los extranjeros no residentes reciben solo una exención de $60,000 sobre bienes en EE. UU., con tasas de hasta el 40%, según The Tax Adviser. Una LLC de EE. UU. generalmente no resuelve esto, mientras que una empresa extranjera sí puede, con sus propias contrapartidas. Esta es la razón principal por la que la pregunta de cómo registrar el título debe resolverse antes de firmar.
• Ingresos por alquiler. Los alquileres brutos de EE. UU. pagados a un propietario extranjero generalmente están sujetos a una retención del 30%, salvo que el propietario opte por tributar sobre el ingreso neto, como explica la Publicación 515 del IRS. Esto importa para los propietarios de D Collection que usan el programa de alquiler del hotel.
• Reportes federales en compras en efectivo por empresas o fideicomisos. Un tribunal federal anuló en marzo de 2026 una regla de reporte de FinCEN, y está en apelación, así que pregunte a su agente de cierre qué aplica en la fecha de su cierre.

No somos asesores fiscales ni legales. Coordinamos con abogados y contadores que trabajan en bienes raíces transfronterizos, incluidos profesionales que conocen las reglas de su país de origen.

¿Por qué usar un agente de compradores en lugar del equipo de ventas del desarrollador?

• El equipo de ventas trabaja para el desarrollador y se le paga por vender al precio del desarrollador
• Un agente independiente puede decirle cuándo una estructura de depósitos o una cláusula del contrato es desfavorable
• Su asesor puede hablar su idioma y explicarle qué significa cada cláusula
• Obtiene una comparación honesta de Delano frente a otros proyectos, no solo de uno

¿Qué opción de Delano le conviene?

	D Collection	D Residences
Pisos	20 a 47	49 a 75
Residencias	266	155
Programa de alquiler a corto plazo	Elegible	No elegible
Precios iniciales	Suites desde unos $800,000	1 recámara desde $1,460,000

D Collection es para compradores que quieren flexibilidad de alquiler y un precio de entrada menor. D Residences es para quienes quieren una vivienda privada en los pisos altos. Nuestra guía Collection vs. Residences (en inglés) las compara en detalle.

Recursos en español y portugués

La guía completa del comprador está disponible en español en /es/delano/ y en portugués en /pt/delano/, con galerías de planos equivalentes en /es/planos/ y /pt/plantas/. Si prefiere conversarlo, contáctenos para una consulta gratuita de 30 minutos. También puede leer esta guía en portugués o en inglés.